Se è nostra intenzione vendere o acquistare un immobile, assume un ruolo fondamentale definirne il valore di mercato, con lo scopo di concordare un prezzo giusto. Tale calcolo è un'operazione complessa che prende in considerazione molte variabili relative all'immobile stesso, alla zona in cui è posizionato e allo spazio scoperto di cui è dotato. Nella fattispecie, oggi vi mostreremo come valutare un fabbricato industriale.
In questo articolo
- Gli elementi da considerare per stimare un fabbricato industriale
- 1. Calcolo della superficie commerciale
- 2. Quotazione al mq: come farsi un'idea precisa
- 3. Coefficienti di merito: l'ultima variabile in gioco
Gli elementi da considerare per stimare un fabbricato industriale
1. Calcolo della superficie commerciale
Innanzitutto, c'è da precisare che con superficie commerciale non si intende quella calpestabile. Parliamo, semmai, di uno spazio più ampio che include anche le mura perimetrali, sia esclusive, che in comunione con eventuali proprietà confinanti. La differenza è che, nel primo caso, si calcola il 100% della superficie, nel secondo solo il 50%. Alla superficie commerciale vanno addizionati anche balconi, soppalchi, sottotetti, superfici esterne, box auto e parcheggi scoperti. Tutte queste variabili sono da aggiungere alla metratura solo in percentuali ridotte, diverse caso per caso. Per questo, data la complessità del calcolo, è consigliabile rivolgersi ad agenzie immobiliari, considerando anche che a volte risulta difficile reperire di persona le planimetrie quotate o le schede catastali dell'immobile. In ogni caso, esiste un vademecum ufficiale dell'Agenzia delle Entrate, scaricabile online, che può aiutarci nel rilevamento della superficie commerciale.
2. Quotazione al mq: come farsi un'idea precisa
Altro valore da conoscere per valutare un fabbricato industriale è la quotazione al mq. È molto semplice trovare tali valutazioni su internet, ma anche in questo caso, le variabili possono essere più complesse di quelle che sembrano. Prendiamo come esempio, 2 capannoni industriali identici. Uno si trova nei pressi di un fiume, mentre l'altro no. In caso di forti piogge ed esondazione del fiume, il primo capannone potrebbe accusare gravi conseguenze, mentre l'altro rimarrebbe al sicuro. In tal senso, il range di valore al mq di edifici identici, può variare molto a seconda della loro collocazione geografica.
3. Coefficienti di merito: l'ultima variabile in gioco
Ultimo aspetto da considerare sono i coefficienti di merito, da moltiplicare alla cifra finora ottenuta. Calcolati in percentuale, sono il risultato di particolari condizioni dell'immobile, una sorta di “bonus” che può influenzare il valore di mercato del fabbricato. Nel calcolo dei coefficienti di merito, rientrano aspetti dell'immobile come, ad esempio, il suo stato di conservazione, l'età o la tipologia di riscaldamento interno. Ma non solo. Se, per esempio, intendiamo acquistare un fabbricato industriale, scopriremo presto che, senza accesso appositamente dedicato agli autoarticolati, il coefficiente di merito equivarrà ad un -10% che andrà ad abbassare il valore complessivo dell'immobile.
