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Prezzo di Manutenzione Condomini

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Manutenzione condomini a Bergamo

Bergamo è una città posizionata sui colli, immediatamente adiacenti alle sue valli e ai suoi monti. Nella zona alta ci sono piccole case, spesso indipendenti, mentre nei quartieri più recenti ci sono edifici più grandi. In questi contesti si sviluppano forme di condominio che il più delle volte richiedono lavori di manutenzione straordinaria. Ma quali sono le tipologie di lavori e la normativa di riferimento?  I fattori climatici, la tipologia di costruzione, le costruzioni umane, l’usura e qualunque problema possa intervenire nel corso del tempo, diventano elementi che incidono su un immobile al punto da richiedere degli lavori manutentivi. Nelle assemblee dei condomini si discute del punto all'ordine del giorno: manutenzione straordinaria, discussione, conseguenti deliberazioni e richiesta di eventuali permessi a procedere.
E’ opportuno distinguere due differenti tipologie di interventi manutentivi ai quali viene sottoposto un condominio: manutenzione ordinaria e straordinaria. La distinzione sembra chiara ma nell'applicazione pratica può invece dare vita a contrasti, che vanno ad incidere sulle maggioranze necessarie per la deliberazione. Gli interventi di manutenzione straordinaria sono di competenza esclusiva dell'assemblea, con una deroga per le urgenze prevista dall'art. 1135 c.c. Si tratta di interventi imprevisti occorsi all'immobile o ad un suo impianto, che richiedono una riparazione, talvolta anche urgente. Se sullo stesso impianto o sulla stessa parte comune possono vengono fatti più lavori saranno considerati ugualmente straordinari: ciò che conta è che vengano effettuati con un lasso di tempo piuttosto lungo tra l'uno e l'altro. Tra gli esempi di manutenzione straordinaria più esplicativi si annoverano le riparazioni dell’autoclave e la riparazione dell’ascensore. In questi casi vale anche l’eventuale sostituzione di essi o di alcune parti. E' palese che qualora si intervenisse costantemente su un impianto usurato o malmesso, esso finirà per diventare un lavoro di manutenzione ordinaria. Questa distinzione crea spesso fraintendimenti e contrasti tra condomini ed amministratore. Per le riparazioni straordinarie di notevole entità bisogna adottare le deliberazioni con le maggioranze dell'art. 1136 IV comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio), mentre per quelle di lieve entità il quorum è quello semplice della prima o seconda convocazione. Ma qual è il ruolo dell’amministratore in tutto questo? Se l'intervento di manutenzione straordinaria, oltre ad essere necessario è anche urgente, egli ha il potere e dovere di intervenire per ripristinare la situazione esclusivamente rimuovendo il pericolo immediato e riferendo alla prima assemblea utile. Anche in questi frangenti non è sempre semplice capire il confine del potere di questa figura. Le norme per la ripartizione delle spese e dell’iva sono all’interno del regolamento condominiale contrattuale e in assenza di esso, bisogna fare riferimento al Codice civile. Secondo l’articolo 1123, le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, vanno suddivise in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino; nel caso di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, esse vanno ripartite in proporzione all’uso che ognuno può farne.

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