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Prezzo di Manutenzione Condomini

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Manutenzione straordinaria condominio a Varese: tipologia di lavori e normativa

Ogni condominio ha bisogno di interventi continui per mantenersi in perfetta efficienza: si tratta della normale manutenzione ordinaria, lavori di semplice riparazione o conservazione, come sostituire le lampadine fulminate negli spazi comuni, riparare citofoni, cancello, portone. Interventi di “poco conto” che possono essere effettuati direttamente dall’amministratore, cui peraltro l’assemblea dei condomini ha dato mandato proprio di occuparsi di queste operazioni. L’amministratore può anche intervenire direttamente nei lavori urgenti, imprevedibili, tipo rottura di tubature che determino lo stop dell’acqua corrente o dei cavi che blocchino l’erogazione di energia elettrica. In casi come questi, in cui tra l'altro è prevista anche una spesa non preventivata, l’amministratore ha poi l’obbligo di riferire ai condomini nella prima assemblea utile.

Quali sono i lavori straordinari

La manutenzione straordinaria riguarda lavori da effettuare con calma e da programmare individuando quelli che possano salvaguardare l’edificio e dovuti al normale logorio e all’usura del trascorrere del tempo e dell’intenso uso. Dunque progetti importanti che se non messi in conto e realizzati possono portare pure a danni nei confronti dei condomini e/o a terzi (basti pensare al calcinaccio che si stacca da una parete affacciata su una strada di passaggio). Due esempi di manutenzione straordinaria possono essere il rifacimento del tetto e delle terrazze superiori nonché quello delle facciate, al fine di ripristinarne lo status di impermeabilizzazione e di sicurezza nelle murature esterne compresi i balconi. Sono lavori di grande respiro, questi, che devono avere a monte l’approvazione della maggioranza dei condomini poiché comportano spese non indifferenti.

Il parere dei condomini

Per autorizzare e deliberare il via ai lavori di manutenzione straordinaria, la normativa (legge n. 220/2012 e il D.L. Destinazione Italia, convertito dalla Legge n. 9/2014) impone nell’assemblea condominiale la maggioranza più 1 dei condomini partecipanti all’incontro in prima convocazione, il 50% più 1 dei presenti in seconda convocazione, che dovrebbero rappresentare almeno 1/3 del valore dell’edificio. Nel dettaglio. Se i lavori straordinari sono tali ma non costituiscono innovazione, come possono essere la sostituzione delle vecchiotte ringhiere delle scale, il rifacimento della facciata o del tetto, la ripavimentazione del cortile, serve il semaforo verde da parte di oltre la metà dei presenti all’assemblea, numero comunque che deve essere pari a 1/3 più 1 dei condomini, ovvero la metà dei millesimi dell’edificio, cioè il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore complessivo dell’immobile. Se i lavori straordinari invece riguardano migliorie legate a progetti innovativi, tipo installare un ascensore di ultima generazione, per deliberare il sì serve la maggioranza dei condomini e almeno i due terzi dei millesimi. Basta la maggioranza in millesimi per dare il via a lavori di efficienza energetica, come pannelli fotovoltaici sul tetto, mentre ci vuole l’ok da parte di un terzo dei condomini (in seconda convocazione dell’assemblea) per poter iniziare lavori che possano abbattere barriere architettoniche, creando scivoli o camminamenti facili a chi ha problemi di mobilità. Per avere maggiori informazioni, meglio curiosare qui.

Come ripartire le spese

Che si tratti di manutenzione ordinaria, straordinaria e lavori d’urgenza delle zone comuni, viene poi il momento (doloroso) del pagamento. Come vengono ripartire le spese? In proposito è chiaro l’articolo 1123 del Codice Civile: devono essere suddivise tra i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà. E anche se uno dei condomini non è d’accordo circa i lavori eseguiti espressi dalla maggioranza richiesta dai suoi vicini nel corso della regolare assemblea, non può rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni, e ovviamente non può tirarsi indietro circa il relativo pagamento. Comunque, per districarsi nel meraviglioso ma oscuro (ai più) mondo del condominio, anche a Varese, cercare chi ne sa di più, gli amministratori di condominio, a questo link.

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