Valutazione capannone industriale: Prezzo e Preventivi

Ci sono una serie di fattori che influiscono sulla stima di un capannone industriale e che vanno tenuti in considerazione per poter redarre una valutazione adeguata.
Il motivo è che il valore del fabbricato viene determinato tramite metodo comparativo con edifici dalle caratteristiche simili, quindi questi fattori concorrono nello stabilire quali siano le caratteristiche definite simili utili per selezionare i soggetti da comparare.

Centralità rispetto al centro urbano: la posizione in cui si trova il capannone industriale è fondamentale.
Un edificio vicino al centro urbano può essere considerato di pregio, ma porta con sé una serie di problematiche legate alla congestione del centro e verosimilmente anche ad una serie di limitazioni per l'attività, come orari di lavoro ridotti per non disturbare il vicinato, rumori che non possono superare una certa soglia, impossibilità di produzione di fumi dalle lavorazioni per non contribuire all'inquinamento cittadino.
Questi vincoli non sussistono quando il fabbricato si trova all'interno di un'area industriale, nata proprio per ospitare lavorazioni rumorose e a loro modo inquinanti.
Più che alla centralità rispetto al centro urbano, sarebbe meglio quindi far riferimento alla vicinanza ad autostrade, tangenziali, aeroporti e porti, per una miglior facilità di raggiungimento del capannone.

Disponibilità di parcheggi: il fattore parcheggio, pubblico a disposizione di tutti o privato riservato ai dipendenti e ai clienti dell'attività che si svolge all'interno del capannone, è estremamente fondamentale per aumentare la quotazione dell'immobile.

Caratteristiche di luminosità: la luminosità all'interno di un capannone industriale influisce sulla quantità di energia elettrica investita per l'illuminazione artificiale, che può essere ridotta quando quella naturale è ottima, ma anche sull'umore dei lavoratori.
E' stato provato infatti che un ambiente di lavoro sano e luminoso diventa più produttivo rispetto ad uno cupo - fatto salvo particolari tipologie di lavorazione che richiedono poca luce, ma gli ambienti comuni e dedicati ai momenti di pausa devono essere ben illuminati.

Età dell'edificio: un capannone industriale costruito negli ultimi anni utilizzando tecniche di prefabbricazione e impianti di ultima generazione è sicuramente avvantaggiato rispetto ad un fabbricato vecchio, costruito con struttura portante in cemento armato e tamponamenti in laterizio, più costoso per quanto riguarda la manutenzione e meno performante dal punto di vista del risparmio energetico.
Attenzione: se la finalità è quella di trasformare il capannone in un edificio con destinazione d'uso differente, ad esempio un complesso di appartamenti, un locale per la ristorazione o un albergo, un capannone che quasi può rientrare all'interno della categoria di archeologia industriale è sicuramente più ambito rispetto ad uno realizzato con materiali prefabbricati standard e nessuna particolarità.

Dimensioni: un capannone di piccole dimensioni è adatto a determinate attività, mentre altre richiedono spazi più ampi.
E' importante che questo dato sia messo bene in evidenza nella perizia di stima del capannone industriale per chiarezza nei confronti del possibile acquirente.

Finiture interne e esterne: un capannone non deve avere finiture di lusso, ma è importante che siano realizzate con materiali adeguati al tipo di usura a cui vengono sottoposti e che la manutenzione ordinaria sia adeguata e costante. Sia per gli interni, che per gli esterni.
Questo aspetto influisce sull'esito della determinazione del valore del capannone industriale al metro quadro.

Necessità o meno di manutenzione ordinaria e straordinaria: un edificio industriale messo sul mercato in ottime condizioni è indubbiamente più appetibile di uno che, a parità di caratteristiche, necessita di interventi di manutenzione a carico del nuovo proprietario.

Professionisti: per preparare una valutazione di un capannone industriale che si possa considerare ufficiale, è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato alla sua realizzazione.
Attualmente non esiste un Albo di Categoria che raccolga i nominativi di questi professionisti, ma quello che è certo è che bisogna affidarsi a tecnici e periti iscritti ai relativi Albi di Categoria:

• geometri;
• architetti;
• ingegneri;
• periti industriali;
• agenti immobiliari.
  

Esperienza: è indispensabile che il professionista scelto per la valutazione del capannone industriale abbia maturato almeno 3 anni di esperienza in una mansione analoga.
L'ideale è che abbia affiancato un collega più esperto nella valutazione dei fabbricati industriali, in modo da apprenderne i metodi.

Competenze: requisito indispensabile sia per la fase di raccolta dei dati, che per quella di confronto e preparazione della valutazione del fabbricato industriale, è quella che il professionista abbia competenze in differenti ambiti che possono essere d'aiuto per l'intervento.
Tra le richieste ci sono estimo, economia, aspetti fiscali, tecnologia dei materiali, catasto e matematica.

Aggiornamento: è necessario che il professionista che si occupa della valutazione di capannoni industriali si sottoponga periodicamente a corsi di aggiornamento nei vari ambiti di interesse e di competenza per poter fornire stime sempre in linea con il mercato attuale.

Per arrivare alla stesura di una relazione di stima di un capannone industriale che sia accurata e precisa, è necessario seguire un iter codificato per la raccolta delle informazioni necessarie.
Il metodo si chiama metodo comparativo e porta all'ottenimento di un valore di mercato dell'immobile ottenendo il risultato dalla comparazione con capannoni industriali dalle caratteristiche molto simili.

Il metodo comparativo si basa sulla determinazione del valore al metro quadro del capannone industriale: stimato il valore al metro quadro della proprietà oggetto della valutazione, lo si raffronta allo stesso valore di altre proprietà con dimensioni, caratteristiche costruttive e posizione simili.

I dati più importanti da raccogliere relativamente al capannone industriale sono quelli riguardanti un'ipotetica - ma veritiera - spesa da sostenere nel caso in cui si volesse costruire ex novo un capannone identico a quello in esame.
Con il suo stesso stato di conservazione.
Tra i dati che il perito deve considerare ci sono:

• la superficie del capannone;
• su quanti piani si sviluppa;
• la presenza di un'area destinata ad ufficio;
• la presenza di spazi esterni di pertinenza;
• se il terreno è di proprietà o in concessione;
• cosa prevede il PRG comunale per l'area;
• la condizione del fabbricato rispetto allo stato di conservazione e manutenzione, sia ordinaria che straordinaria.

Il risultato della raccolta e dell'elaborazione dei dati porta ad un quadro descrittivo della situazione del capannone industriale da confrontare con altri capannoni simili, oggetto di valutazione professionale.