Valutazione locale commerciale: Prezzo e Preventivi

Nel momento in cui si decide di acquistare o vendere un locale commerciale oppure un capannone industriale, è opportuno rivolgersi ad un professionista abilitato che possa stimarne l’effettivo valore. Egli, infatti, ha tutti i requisiti che servono per effettuare una perizia di stima del locale commerciale, utilizzando uno specifico sistema per calcolare:

·  La superficie commerciale;

·  Trovare i valori in euro al mq.

Pur trattandosi di valutare un capannone industriale, il meccanismo utilizzato è lo stesso degli immobili ad uso abitativo, che ben conoscono le agenzie immobiliari. Di seguito verranno citate le figure che possono assumere questo incarico ed i requisiti che devono possedere.

Chi può effettuare la stima di un capannone industriale

Per calcolare il valore di un capannone industriale o altra tipologia di edificio sono necessarie competenze tecniche e riconosciute da parte del valutatore. Pur se spesso sono le stesse agenzie immobiliari a svolgere una prima valutazione, è nell’interesse di chi vende ed acquista ottenerla da esperti abilitati. Tale compito può essere svolto da ingegneri, architetti, geometri e periti, che siano stati debitamente formati per svolgere attività di valutatori immobiliari qualificati Uni Iso 17024. Essi, inoltre, devono aver superato un esame che attesti il possesso dei requisiti e delle competenze previste.

Requisiti e caratteristiche del valutatore immobiliare

Le figure professionali che svolgono attività di valutatore immobiliare devono essere in possesso di determinate caratteristiche e requisiti per effettuare la valutazione di un locale commerciale, immobile residenziale oppure capannone industriale. Oltre alle figure appena menzionate, possono svolgere questa attività anche:

·  Le società di valutazione immobiliare;

·  Le agenzie immobiliari;

·  Periti esperti ed iscritti alla Camera di Commercio;

·  Gli studi associati di professionisti.

Per prima cosa tali figure devono un’esperienza nel settore di almeno 3 anni e dimostrare competenze nel settore di estimo, principi di economia e mercato immobiliare, sistema catastale, certificazione ambientale e fiscalità immobiliare. Altre competenze richieste sono:

·  Matematica finanziaria;

·  Diritto urbanistico;

·  Statistica;

·  Scienze delle costruzioni.

Inoltre, per poter svolgere tale attività, oltre a superare un esame è richiesto un aggiornamento costante delle conoscenze professionali nel settore ogni 3 anni e per almeno 60 ore.

Come viene calcolato il valore di un capannone industriale

Il valutatore immobiliare svolge una serie di azioni mirate sul capannone oggetto di stima, in modo da conoscere il suo valore reale e verificare che non vi siano irregolarità sulla struttura. Il tecnico, quindi, inizia col misurare le superfici ed i volumi interessati, comprese le superfici coperte e scoperte e le pertinenze, al fine di quantificare la consistenza del capannone. Poi, in base ai valori di riferimento dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, identifica la quotazione di mercato della struttura oggetto di perizia. Ultimo passaggio è quello di valutare le caratteristiche del capannone, includendo anche la posizione, la luminosità, il tipo di esposizione, la visuale e lo stato di conservazione.

Ogni struttura commerciale, a seconda della superficie e dell’attività svolta, viene classificata con una specifica sigla e si riferisce ai seguenti settori merceologici:

·  Settore alimentare e misto;

·  Settore non alimentare;

·  Settore non alimentare altri beni a basso impatto urbanistico;

·  Settore non alimentare altri beni, che comprende tutti i settori non alimentari non inclusi nei punti precedenti.

Come sono classificate le strutture commerciali

Le sigle che vengono utilizzare per classificare le differenti tipologie di strutture commerciali sono:

·  EV: esercizio di vicinato per il commercio di prodotti alimentari e non alimentari

·  EMI: esercizio speciale per la vendita di merci ingombranti;

·  MA/M: media struttura di vendita per il commercio di prodotti alimentari e non alimentari;

·  M1: medie strutture di livello locale, con superficie di vendita da 251 mq. a 600 mq;

·  M2: medie strutture intermedie con superficie di vendita da 601 mq. a 1500 mq.;

·  M3: medie strutture attrattive con superficie di vendita da 1501mq. a 2500 mq;

·  ME: media struttura di vendita per il commercio esclusivamente di prodotti non alimentari;

·  G1A/M ipermercato: grande struttura di vendita per il commercio di prodotti alimentari e non alimentari, avente una superficie di vendita fino a 5 mila mq;

·  G1E: grande struttura di vendita per il commercio esclusivamente di prodotti non alimentari, con superficie di vendita fino a 15 mila mq.

Vi sono poi le aree commerciali integrate e classificate come segue:

·  Piccole: in area con superficie territoriale non superiore a 2Ha;

·  Intermedie: composte da esercizi di qualsiasi dimensione (escluse strutture G2 del settore alimentare) in area con superficie compresa tra 2Ha e 5Ha;

·  Di interesse provinciale: composte sia da esercizi di qualsiasi dimensione che da centri commerciali, che occupano una superficie territoriale superiore a 5Ha.

Classificazione di altre tipologie di locali commerciali

Altri tipi di locali commerciali, come i negozi e le botteghe, sono classificati come C1 e riguardano le attività dedicate alla vendita o rivendita di prodotti. I magazzini ed i locali deposito, invece, vengono classificati come C2 e sono destinati prevalentemente al deposito di merci (quelli pertinenti ad un locale di tipo commerciale). Della categoria D1 fanno parte i capannoni, le fabbriche e le strutture in cui si lavora e trasforma la materia prima.

Gli esperti in valutazioni di locali commerciali usano precisi criteri e modalità per effettuare la stima di una struttura e tra questi vi è il metodo comparativo. Esso consiste nel confrontare il locale da periziare con un certo numero di altri locali simili di cui si conosce il prezzo. Per procedere con questa operazione, bisogna individuare locali con caratteristiche simili e che si trovino nella stessa zona di quello da valutare. I fattori che vanno tenuti in considerazione sono:

·  La posizione;

·  La tipologia;

·  La localizzazione;

·  La produttività.

Caratteristiche di posizione del locale commerciale

La prima caratteristica valutata è la posizione, che tiene conto di quale sia l’esposizione prevalente del locale, una eventuale panoramicità, la luminosità, la prospicienza e l’altezza dal piano stradale. Chiaramente, la posizione diviene un elemento importante anche riguardo l’accessibilità ad altri servizi.

Caratteristiche tipologiche del locale commerciale

Per quanto riguarda le caratteristiche tipologiche, il professionista terrà conto dell’età della struttura, delle caratteristiche architettoniche, del tipo di locale e delle sue condizioni statiche. Queste ultime, inoltre, saranno esaminate tenendo presenti anche eventuali modifiche avvenute successivamente, rifiniture e coperture. In questa fase vengono esaminate anche le caratteristiche composite e di manutenzione, le aperture, l’aerazione, la presenza di umidità, etc. Pure le caratteristiche e le condizioni degli impianti tecnologici hanno la loro valenza, così come la rete elettrica, idrica e simili.

Caratteristiche di localizzazione di un locale commerciale

Le caratteristiche di localizzazione riguardano l’ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano, il livello dei collegamenti delle strade e dei servizi di trasporto pubblici, nonché, la qualità dell’ambiente esterno, assenza di inquinamento, eventuale presenza di zone verdi.

Caratteristiche produttive di un locale commerciale

Anche le caratteristiche produttive concorrono alla stima del locale commerciale con il metodo comparativo. Si tratta di tener presente la situazione locativa attuale dello stesso, la presenza di servitù, diritti ed oneri, una probabile esenzione temporanea da tasse di ogni tipo. Importante è anche l’assenza di problemi legati al venditore della struttura, le modalità con cui viene effettuato il pagamento, la presenza di ipoteca legata a mutui bancari ed agevolazioni al momento della compravendita.