Esempi di facciate prima e dopo la ristrutturazione

Ristrutturazione della facciata esterna di una casa: i passi da seguire

1. Prima di iniziare il lavoro di ristrutturazione della facciata. 

   Prima di tutto bisogna identificare quale tipo di lavoro è necessario eseguire sulla facciata per rimediare all’ usura causata dagli agenti esterni, alle infiltrazioni, ai danni strutturali, ecc. e a quale classe appartengono (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, interventi per il risparmio energetico) per capire quali documenti e permessi è necessario presentare o richiedere al Comune. Siccome non è semplice districarsi tra le pratiche burocratiche ci si può rivolgere subito a un professionista (geometra, architetto, ingegnere) per una consulenza preliminare sull’ iter burocratico giusto da seguire (la sua professionalità sarà comunque necessaria escludendo solo i casi di manutenzione  ordinaria come la tinteggiatura della facciata). 

2. Incarico del professionista. 

   La consulenza di un tecnico, geometra, architetto o ingegnere che sia, è sempre essenziale per tutti quei lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune, quindi anche per il lavoro di ristrutturazione o rifacimento della facciata. Bisogna quindi incaricare, tramite una lettera d’incarico, il professionista scelto, meglio se di fiducia, che si occuperà della progettazione, della gestione dei lavori, della presentazione delle pratiche edilizie e coprirà, in fase di progetto e di esecuzione, anche il ruolo di direttore lavori e coordinatore per la sicurezza (se ci sono più ditte o professionisti che svolgono i lavori). Nella lettera d’incarico bisogna indicare le prestazioni richieste al professionista, i suoi compensi, le modalità di pagamento, i tempi di espletamento delle varie prestazioni e in generale tutti gli oneri e gli obblighi in carico a lui e a voi come committenti dei lavori.

3. Stabilire il budget. 

   Dopo aver incaricato il professionista abilitato, bisogna comunicargli il budget che si ha intenzione di spendere per la ristrutturazione così che possa tenerne conto nella stesura del progetto degli interventi da eseguire. Dal conto del budget bisogna ovviamente escludere gli onorari che si devono al tecnico.

4. Scelta del progetto. 

   Seguendo tutte le vostre intenzioni e richieste, il tecnico redige il progetto d’intervento nei minimi dettagli, in modo da non lasciare margini di discrezionalità nella fase esecutiva dei lavori. Il progetto avrà tre versioni: quella preliminare comprendente la stima di massima dei costi, quella definitiva con una stima dei costi più approfondita e infine quella esecutiva da cui deriva il computo metrico estimativo (l’elenco dettagliato dei lavori che s’intendono appaltare) che servirà alle varie imprese in gara per redigere i loro preventivi . In fase di progetto il coordinatore per la sicurezza (spesso il progettista stesso) redige il Piano di Sicurezza e Coordinamento (Psc) con i relativi allegati (stima dei costi per la sicurezza, cronoprogramma dei lavori, valutazione dei rischi), da allegare a ogni richiesta di preventivo.

5. Designazione della ditta. 

   Dopo aver valutato le spese che si dovranno sostenere e dopo aver verificato l’idoneità tecnico-professionale e avere confrontato i diversi preventivi presentati si può procedere alla scelta della ditta cui si vuole affidare il lavoro di ristrutturazione della facciata. È importante verificare che l’impresa designata sia iscritta alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e possegga un documento unico di regolarità contributiva (DURC) in corso di validità.

6. Sottoscrizione del contratto d’appalto. 

   A questo punto bisogna sottoscrivere il contratto d’appalto con la ditta scelta, definendo l’oggetto del lavoro, il costo concordato, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e  in generale tutti gli oneri e gli obblighi in carico all’ impresa e a voi come committenti dei lavori.

7. Verifica della pratica edilizia. 

   Prima di iniziare i lavori veri e propri di ristrutturazione della facciata bisogna verificare che la relativa pratica edilizia sia stata presentata in Comune dal progettista e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori (per esempio in caso di pratica CIA, Comunicazione di Inizio lavori, o SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, i lavori possono iniziare subito dopo la protocollazione della pratica). Ricordate di tenere una copia di tale pratica in cantiere insieme alla copia della notifica preliminare, richiesta se ci saranno più imprese o professionisti a svolgere gli interventi.

8. Il via dei lavori veri e propri di ristrutturazione o rifacimento della facciata. 

   A questo punto possono iniziare i lavori che servono per rimettere in buono stato o per migliorare dal punto di vista dell’isolamento termico la facciata della casa o del condominio. Il Direttore dei lavori si occuperà di verificare la corretta esecuzione dei lavori e il rispetto dei termini di contratto, mentre il Coordinatore per la sicurezza controllerà che in cantiere siano mantenute le generali condizioni di sicurezza. Durante tutte le fasi della ristrutturazione sarebbe meglio, come committenti, presenziare attivamente per far sì che tutto vada a buon fine. 

   Vediamo ora alcuni degli interventi che si possono eseguire durante la ristrutturazione della facciata di un edificio. 

   Si può procedere per esempio a una semplice pulizia e ritinteggiatura della facciata. Nel caso di edifici di più vecchia costruzione la pulizia della facciata da sporco lasciato da agenti inquinanti e dallo smog presenti nell’atmosfera, muffe, funghi, licheni, tag,  richiede più tempo e anche un maggiore investimento dal punto di vista economico ma può davvero cambiare completamente l’aspetto dell’abitazione. La ritinteggiatura richiede invece solo pochi giorni e può essere eseguita con o senza ponteggi a seconda dell’altezza dell’edificio. Le pitture per le pareti esterne di un edificio, generalmente a base d’acqua, devono essere impermeabili e traspiranti e con una buona resistenza all’azione degli agenti atmosferici, all’umidità, allo sporco, al passare del tempo, oltre che con un buon effetto estetico. Ne esistono di vari tipi: la tinteggiatura al quarzo (pittura pigmentata con quarzo macinato che ha il pregio di far evaporare l’eventuale umidità della muratura su cui è applicata grazie alla microporosità che si crea sulla pellicola essiccata), la tinteggiatura silossanica (ottenuta dalla polimerizzazione della silice, è la più resistente di tutte poiché ha le caratteristiche traspiranti dei silicati e la proprietà di resistenza del quarzo, e non richiede una mano precedente di fissativo acrilico), la tintura ai silicati (altamente traspirante, raccomandata per le rifiniture di pregio), la pittura a base di calce (adatta per gli intonaci già tinteggiati, produce un effetto invecchiante su cui si possono creare ulteriori velature), la pittura semi-minerale autopulente, le velature silossaniche e il marmorino, quest’ultime due pitture decorative per esterni.

   Altri interventi di riparazione e risanamento della facciata che si possono realizzare sono la stuccatura, la raschiatura della vecchia pittura rovinata, la stesura di un fissativo isolante se la pittura esistente è farinosa o addirittura il rifacimento totale dell’intonaco e la sua conseguente finitura. L’intonaco è il rivestimento murale più usato per le facciate esterne ed ha funzioni di protezione e finitura superficiale, è costituito da diversi strati di malta composti da una parte legante in calce, calce-cemento, cemento-calce o gesso contenente sabbia calcarea o silicea con diametro non superiore ai 2 mm. Essendo esposto agli agenti atmosferici esterni, l’intonaco subisce nel corso del tempo fenomeni di deterioramento e usura. A seconda della tipologia e dalla gravità dei danni (micro fessure superficiali, alterazioni cromatiche, efflorescenze, macchie di muffa, croste, scrostamenti, distacchi, disgregazioni, fessurazioni, rigonfiamenti, crepe, macchie di umidità causate da infiltrazioni d’acqua) si procede alla sua manutenzione o al suo restauro, al suo recupero o alla sua demolizione e rifacimento totale.

   Si può far eseguire, inoltre, la riparazione e la sigillatura delle crepe se sono presenti questi tipi di danni di solito causati dalle intemperie e dalle infiltrazioni d’acqua o dal cedimento dei muri o del terreno su cui è costruito l’edificio – in questo caso possono quindi far presagire danni strutturali maggiori dell’edificio sui quali occorre intervenire il prima possibile. Se la causa è delle crepe è il cedimento del terreno si procederà a un consolidamento del terreno stesso tramite l’applicazione nelle fondamenta di resine espandenti – intervento poco invasivo e molto rapido – oltre a intervenire anche a livello superficiale dell’intonaco. Per riparare e sigillare le crepe di solito si precede prima pulendo attentamente la zona d’intervento e poi allargando la fessura con una mazzetta o uno scalpello in modo da eliminare qualsiasi residuo o scheggia. Il nuovo foro andrà riempito con un impasto di cemento, sabbia e calce tramite una cazzuola o con la schiuma di poliuretano. Infine si deve rifinire la superficie per nascondere ogni traccia dell’intervento.

   Si può decidere anche di fare rivestire la facciata, tutta o in parte, con maioliche in klinker (più economiche) o con pietre naturali (più durevoli nel tempo), per migliorarne l’aspetto o per proteggerla meglio dalle intemperie.

   Si può fare la manutenzione dei balconi (di solito va eseguita ogni 5-10 anni) oppure farli sostituire con altri nuovi. Durante l’intervento di manutenzione di solito si rifanno e si risigillano i fori di scarico dell'acqua, si reimpermeabilizzano i bordi, si riverniciano i parapetti controllandone la sicurezza e la solidità, si ritinteggiano le solette sottostanti e si verifica lo stato delle pavimentazioni. 

   Si possono far riparare o sostituire grondaie e discendenti in caso di loro intasamento o rottura. Le grondaie e i discendenti tradizionali realizzati in metallo sono meno resistenti degli analoghi in PVC, che hanno un ottimo rapporto qualità-prezzo.

   Si può far modificare la disposizione dei cavi della luce e del telefono che si trovano in facciata e farli raccogliere in pochi tubi: si tratta di un intervento poco costoso che migliora sia l’aspetto della facciata sia la sua sicurezza. 

   Per migliorare l’isolamento termico dell’intera casa si possono far installare nuovi infissi e serramenti ad alto isolamento termico e/o far realizzare un cappotto: si tratta, in entrambi i casi, di una soluzione efficace per isolare termicamente l’edificio sia dal freddo sia dal caldo, in modo da richiedere meno energia per il suo riscaldamento e la sua climatizzazione e contenere di conseguenza le emissioni di anidride carbonica. Nel caso del sistema di isolamento detto a cappotto, che si può installare comodamente anche su un edificio già esistente, si applica sulle pareti della facciata esterna tramite collanti e tasselli un sistema di pannelli isolanti in polistirene espanso o in lana minerale spessi fino a 20 cm, sistema che riesce a eliminare totalmente i ponti termici, ossia quei punti della struttura in cui si disperde più facilmente il calore, ad evitare  il surriscaldamento delle pareti per effetto dell'irraggiamento solare, ad impedire la formazione di umidità, condensa, muffa, funghi e batteri e infine a proteggere la facciata dagli agenti atmosferici. Essendo applicato esternamente non riduce affatto le superfici interne né porta a un aumento del volume complessivo dell’abitazione. Come si procede ad installarlo? Prima di tutto si fissano i profili orizzontali e s’incollano le lastre, poi si posizionano i tasselli ad espansione per il fissaggio di queste al supporto ; infine si pone una rete di armatura in fibra di vetro che facilita l'aggrappaggio dell'intonaco, si applicano due sottili strati di malta perfettamente rasata e si rifinisce con un’idonea finitura con vernici idrorepellenti e traspiranti oppure con materiali di rivestimento. Questo tipo d’intervento non è molto invasivo né troppo costoso (circa 40-60 €/mq) e richiede lo stesso tempo necessario di solito per la tinteggiatura di una facciata.

9. Fine dell’intervento di ristrutturazione della facciata. Alla fine dei lavori di ristrutturazione o rifacimento della facciata della casa o del condominio bisogna presentare al Comune, nei casi in cui sono richiesti, i seguenti documenti: la Comunicazione di fine lavori a firma del committente, il Certificato di collaudo a firma del tecnico, la Richiesta del certificato di agibilità e la Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto).

Ristrutturazione o rifacimento della facciata di una casa: consigli su quando e come intervenire e a chi rivolgersi

• Se avete notato che la facciata della vostra casa è scolorita e rovinata dal tempo e dalle intemperie e in alcuni punti l’intonaco è scrostato, ci sono macchie di muffa o d’umidità, dovute a dannose infiltrazioni d’acqua all’interno dell’edificio, o addirittura fessure e crepe, è necessario procedere alla sua ristrutturazione. Solo per i danni di lieve entità è consigliabile procedere con la riparazione fai da te (che in caso di un condominio deve essere un’azione approvata dagli altri condomini), mentre in caso di danni gravi è sicuramente il caso di rivolgersi a tecnici e personale qualificato in possesso delle conoscenze e dell’attrezzatura adeguata per intervenire e svolgere la ristrutturazione.

• Affidatevi a delle ditte specializzate in ristrutturazione delle facciate di edifici che sapranno indicarvi quale tipo d’interventi sono da effettuare in base ai danni presenti e realizzarli a regola d’arte. 

  In caso di micro fessure, superficiali e circoscritte in una zona determinata, si può passare un ulteriore strato sottilissimo di finitura sottilissimo che vada a coprire e riempire queste fessure o applicare in esse con una spatola inumidita un sigillante acrilico, oppure si può raschiare l’intonaco nei punti dove è rovinato, eliminare i residui interni alle fessure, restaurare completamente lo strato più esterno tramite un intonaco di riempimento o uno stucco elastico e infine ritinteggiare. Se invece ci sono delle alterazioni cromatiche sulla facciata è necessario agire sullo strato di finitura. Per efflorescenze e croste basta solo un semplice lavaggio ad alta pressione con acqua e sostanze chimiche specifiche. In caso di distacchi, disgregazioni, fessurazioni e rigonfiamenti è invece indispensabile la ristrutturazione totale della facciata e, in alcuni casi, a seconda del materiale di cui è composto l’intonaco, anche il rappezzamento. Se sono presenti macchie di muffa con tonalità di colore diverse, che vanno dal verde all’arancio o al nero, e quindi che hanno già danneggiato l’interno della muratura con la presenza di funghi o altri microrganismi, bisogna eliminarle con prodotti fungicidi. Se ci sono macchie d’umidità e quindi infiltrazioni d’acqua nei muri è necessario demolire l’intonaco per eliminare la causa del problema e ripartire da zero è in più bisogna eseguire un trattamento desalinizzante si nota la presenza di sali sulla superficie. Se ci sono crepe molto estese queste sono segnali evidenti  di infiltrazioni d’acqua dovute alle intemperie o di probabili danni alla struttura dell’edificio quali il cedimento dei muri o del terreno su cui è costruito, e quindi bisogna intervenire tempestivamente con lavori complessi di consolidamento del terreno stesso tramite l’applicazione nelle fondamenta di resine espandenti e di riparazione e sigillatura delle crepe con un impasto di cemento, sabbia e calce o con la schiuma di poliuretano. 

• Senza dubbio, la ristrutturazione o il rifacimento di una facciata è un lavoro molto costoso, soprattutto se si devono affrontare interventi che vadano a riparare danni molto importanti, ma in base al tipo di lavori da effettuare è possibile accedere a diverse detrazioni fiscali: per capire bene quali interventi sono agevolabili o meno, a seconda che s’intervenga su un’abitazione privata o su un condominio, chiedete la consulenza a un professionista del settore (geometra, architetto, ingegnere) che vi seguirà poi anche nell’esecuzione dei lavori.

Ristrutturazione e rifacimento della facciata di una casa: permessi e agevolazioni fiscali