Preventivi e guida alla ristrutturazione di facciate

Ristrutturazione o rifacimento della facciata di una casa: consigli su quando e come intervenire e a chi rivolgersi

• Se avete notato che la facciata della vostra casa è scolorita e rovinata dal tempo e dalle intemperie e in alcuni punti l’intonaco è scrostato, ci sono macchie di muffa o d’umidità, dovute a dannose infiltrazioni d’acqua all’interno dell’edificio, o addirittura fessure e crepe, è necessario procedere alla sua ristrutturazione. Per i danni di lieve entità è consigliabile procedere con la riparazione, mentre in caso di danni gravi è sicuramente il caso di rivolgersi a tecnici e personale qualificato in possesso delle conoscenze e dell’attrezzatura adeguata per intervenire e svolgere una ristrutturazione vera e propria.

• In presenza di macchie di muffa, macchie d’umidità o infiltrazioni d’acqua nei muri o crepe molto estese o inconvenienti di questo tipo è evidente che una ristrutturazione delle facciate sia un lavoro da eseguire al più presto e da affidare a mani esperte.

• In base al tipo di lavori da effettuare è possibile accedere a diverse detrazioni fiscali: per capire bene quali interventi sono agevolabili o meno, a seconda che s’intervenga su un’abitazione privata o su un condominio, chiedete la consulenza a un professionista del settore (geometra, architetto, ingegnere) che vi seguirà poi anche nell’esecuzione dei lavori.

Ristrutturazione della facciata esterna di una casa: i passi da seguire

1. Prima di iniziare il lavoro di ristrutturazione della facciata. 

   Prima di tutto bisogna identificare quale tipo di lavoro è necessario eseguire sulla facciata per rimediare all’ usura causata dagli agenti esterni, alle infiltrazioni, ai danni strutturali, ecc. e a quale classe appartengono (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, interventi per il risparmio energetico) per capire quali documenti e permessi è necessario presentare o richiedere al Comune. Siccome non è semplice districarsi tra le pratiche burocratiche ci si può rivolgere subito a un professionista (geometra, architetto, ingegnere) per una consulenza preliminare sull’ iter burocratico giusto da seguire (la sua professionalità sarà comunque necessaria escludendo solo i casi di manutenzione  ordinaria come la tinteggiatura della facciata). 

2. Incarico del professionista. 

   La consulenza di un tecnico, geometra, architetto o ingegnere che sia, è sempre essenziale per tutti quei lavori che necessitano di un progetto e anche per quelli che richiedono una relazione tecnica da consegnare in Comune, quindi anche per il lavoro di ristrutturazione o rifacimento della facciata. Bisogna quindi incaricare, tramite una lettera d’incarico, il professionista scelto, meglio se di fiducia, che si occuperà della progettazione, della gestione dei lavori, della presentazione delle pratiche edilizie e coprirà, in fase di progetto e di esecuzione, anche il ruolo di direttore lavori e coordinatore per la sicurezza (se ci sono più ditte o professionisti che svolgono i lavori). Nella lettera d’incarico bisogna indicare le prestazioni richieste al professionista, i suoi compensi, le modalità di pagamento, i tempi di espletamento delle varie prestazioni e in generale tutti gli oneri e gli obblighi in carico a lui e a voi come committenti dei lavori.

3. Stabilire il budget. 

   Dopo aver incaricato il professionista abilitato, bisogna comunicargli il budget che si ha intenzione di spendere per la ristrutturazione così che possa tenerne conto nella stesura del progetto degli interventi da eseguire. Dal conto del budget bisogna ovviamente escludere gli onorari che si devono al tecnico.

4. Scelta del progetto. 

   Seguendo tutte le vostre intenzioni e richieste, il tecnico redige il progetto d’intervento nei minimi dettagli, in modo da non lasciare margini di discrezionalità nella fase esecutiva dei lavori. Il progetto avrà tre versioni: quella preliminare comprendente la stima di massima dei costi, quella definitiva con una stima dei costi più approfondita e infine quella esecutiva da cui deriva il computo metrico estimativo (l’elenco dettagliato dei lavori che s’intendono appaltare) che servirà alle varie imprese in gara per redigere i loro preventivi . In fase di progetto il coordinatore per la sicurezza (spesso il progettista stesso) redige il Piano di Sicurezza e Coordinamento (Psc) con i relativi allegati (stima dei costi per la sicurezza, cronoprogramma dei lavori, valutazione dei rischi), da allegare a ogni richiesta di preventivo.

5. Designazione della ditta. 

   Dopo aver valutato le spese che si dovranno sostenere e dopo aver verificato l’idoneità tecnico-professionale e avere confrontato i diversi preventivi presentati si può procedere alla scelta della ditta cui si vuole affidare il lavoro di ristrutturazione della facciata. È importante verificare che l’impresa designata sia iscritta alla Camera di commercio con oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto e possegga un documento unico di regolarità contributiva (DURC) in corso di validità.

6. Sottoscrizione del contratto d’appalto. 

   A questo punto bisogna sottoscrivere il contratto d’appalto con la ditta scelta, definendo l’oggetto del lavoro, il costo concordato, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e  in generale tutti gli oneri e gli obblighi in carico all’ impresa e a voi come committenti dei lavori.

7. Verifica della pratica edilizia. 

   Prima di iniziare i lavori veri e propri di ristrutturazione della facciata bisogna verificare che la relativa pratica edilizia sia stata presentata in Comune dal progettista e che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori (per esempio in caso di pratica CIA, Comunicazione di Inizio lavori, o SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, i lavori possono iniziare subito dopo la protocollazione della pratica). Ricordate di tenere una copia di tale pratica in cantiere insieme alla copia della notifica preliminare, richiesta se ci saranno più imprese o professionisti a svolgere gli interventi.

8. Il via dei lavori veri e propri di ristrutturazione o rifacimento della facciata. 

   A questo punto possono iniziare i lavori che servono per rimettere in buono stato o per migliorare dal punto di vista dell’isolamento termico la facciata della casa o del condominio. Il Direttore dei lavori si occuperà di verificare la corretta esecuzione dei lavori e il rispetto dei termini di contratto, mentre il Coordinatore per la sicurezza controllerà che in cantiere siano mantenute le generali condizioni di sicurezza. Durante tutte le fasi della ristrutturazione sarebbe meglio, come committenti, presenziare attivamente per far sì che tutto vada a buon fine. 

9. Fine dell’intervento di ristrutturazione della facciata. Alla fine dei lavori di ristrutturazione o rifacimento della facciata della casa o del condominio bisogna presentare al Comune, nei casi in cui sono richiesti, i seguenti documenti: la Comunicazione di fine lavori a firma del committente, il Certificato di collaudo a firma del tecnico, la Richiesta del certificato di agibilità e la Denuncia di variazione catastale (DOCFA) presso l’Agenzia del territorio (ex Catasto).

Ristrutturazione e rifacimento della facciata di una casa: permessi e agevolazioni fiscali